اساسنامه ساختمان یک سند حقوقی است که جوانب حقوقی، اداری، و مالی مربوط به یک ساختمان یا مجتمع مسکونی را تعیین و تبیین می‌کند. این سند به عنوان یک مقرره اساسی برای مدیریت و نگهداری ساختمان استفاده میشود و حقوق و وظایف مالکان، ساکنان، و مدیران را تعیین می‌کند. اساسنامه ساختمان معمولاً توسط متخصصان حقوقی یا مدیران ملکی تهیه و تصویب میشود. در این سند، موارد مختلفی از جمله حقوق و وظایف مالکان و ساکنان، نحوه مدیریت و نگهداری ساختمان، مقررات مربوط به جلسات مالکان، تعیین حقوق و تعهدات مالی، تصمیم‌گیری در مورد تعمیرات و بهبودی‌ها، احکام مربوط به استفاده از امکانات مشترک و امور دیگر به دقت تعریف شده‌اند.
اساسنامه ساختمان معمولاً به منظور ایجاد انطباق و تعادل بین حقوق مالکان و حفظ کیفیت زندگی ساکنان تدوین میشود. این سند به عنوان یک قانون داخلی برای ساختمان عمل کرده و میتواند در حل اختلافات و مشکلات میان ساکنان و مدیران نیز مؤثر باشد. بنابراین، تدوین و رعایت اساسنامه ساختمان میتواند به بهبود مدیریت و زندگی مشترک در یک ساختمان مسکونی یا تجاری کمک کند. به دلیل تغییرات سبک زندگی، بسیاری از مردم به زندگی در مجتمع‌های مسکونی روی آورده‌اند ، اما عده‌ای هنوز با فرهنگ و قوانین زندگی در این مکان‌ها آشنا نیستند. این موضوع باعث میشود مشکلات و اختلافاتی بین ساکنین مجتمع ها پیش آید. برای جلوگیری از بروز این مشکلات و حل مشکلات پیش آمده بدون دردسر ، در مجتمع‌هایی که بیش از 3 مالک دارند بهتر است اساسنامه‌ای برای رهنمود ساکنین و حفظ نظم و آرامش مجتمع تنظیم میشود.
• در فصل اول اساسنامه آپارتمان توضیحات کلی از قبیل مشخصات ساختمان و زمین توضیح داده می شود ابتدا نام مجتمع ذکرشده و سپس آدرس آن دقیقا مکتوب میشود. در ادامه مدت زمان فعالیت مجتمع مسکونی و تعداد واحد و پارکینگ آن ذکر خواهد شد و درنهایت در مورد هدف مجتمع توضیح داده خواهد شد.
• در فصول بعدی اساسنامه در رابطه با مواردی مانند تشکیلات اداری، قسمت‌های مشاع (مشترک) و اختصاصی مجتمع، حقوق مالکین و ساکنین، وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی مجتمع مسکونی و هزینه‌های مشترک و اختصاصی و سایر موارد مانند مقررات بازسازی، نقل و انتقال، تغییر اساسنامه و… نکات و قوانینی آورده میشود.
• شرکت آس اساسنامه مجتمع ها را با توجه به قوانین تملک آپارتمان‌ها و زیر نظر وکیل به صورت اختصاصی برای آن مجتمع تنظیم می نماید. مالکین می توانند شرایط خصوص مورد نظر خود را از قبل اعلام نموده و بررسی شود در صورتیکه با قوانین جاری کشور از جمله قانون تملک اپارتمان ها منافاتی نداشته باشد در اساس نامه قید گردد.
• باید در نظر گرفته شود که تا موقعی که ساختمان پابرجاست اساسنامه اعتبار خود را حفظ کند پس لزومی ندارد در تنظیم اساسنامه اسامی مالکین و مستجرین قید شود تا صورت جا به جایی افراد ، خدشه ای در اعتبار اساسنامه پیش نیاید.
موارد لازم جهت تنظیم اساسنامه یک ساختمان توسط شرکت آس :
نام مجتمع و نشانی کامل
تعداد مالکین و مستاجرین
تعداد طبقات و متراژ واحد ها
ارکان اداری و نگهبان
اموال منقول مشاع (پمپ آب ، آسانسور ، شوفاژخانه ، دوربین مدار بسته ، کپسول آتش نشانی ، تزئینات راه پله ، تابلوی اعلانات و غیره ...)
اشتراکات برق ، آب ، فاضلاب و گاز ساختمان به صورت تفکیک
تعداد پارکینگ و انباری ساختمان
وجود اتاق نگهبان یا سرایداری ، سالن اجتماعات و فضای سبز
وجود انواع بیمه نامه های مربوط به ساختمان
مبلغ شارژ ماهیانه هر واحد
شرایط خصوصی مجتمع ( به عنوان مثال نحوه دسترسی و هزینه استفاده از شیفت خصوصی استخر )
تشکیلات اداری و اعتبار بخشیدن به اساسنامه :
ارکان اداری مجتمع عبارت‌اند از : هیئت‌مدیره، بازرسان و مجمع عمومی که متشکل از مالکین و ساکنین آپارتمان است که به اعتبار مالک بودنشان می‌توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کرده و در مورد موضوعات اساسی آپارتمان نظیر تأسیسات، هزینه و شارژ، تصویب بودجه و ترازنامه و یا تغییر اساسنامه، انتخاب هیئت‌مدیره و مواردی ازاین‌دست حق اظهار داشته و می‌توانند تصمیم‌گیری کنند. توجه داشته باشید برای اعتبار بخشیدن به اساسنامه باید آن اساس نامه در مجمع عمومی ساختمان تصویب شود و یا به صورت اختیاری در محضر خانه به ثبت برسد. طبیعتا هیچ فرد، شرکت و نهادی نمیتواند بدون رضایت ساکنین یک مجتمع برای ایشان تصمیم گیری نموده و اساس نامه تنظیم نماید.
هزینه تنظیم اساسنامه :
این هزینه به عواملی همچون تعداد واحد، میزان مشاعات ساختمان که در اساس نامه به آن اشاره می شود، شرایط خصوصی که مالکین میخواهند در اساس نامه گنجانده شود و بنابه تقاضا و انتظارات آپارتمان بستگی دارد. شما میتوانید با ثبت سفارش تنظیم اساس نامه در سایت شرکت آس وپاسخ به سوالاتی که از شما پرسیده می شود هزینه تنظیم اساس نامه خود را به صورت آنلاین محاسبه نمایید.
نقض اساسنامه آپارتمان نشینی توسط مالکین
در صورتیکه هر یک از مالکین و ساکنین به قوانین تصویب شده در اساس نامه بی توجهی کنند و یا در پرداخت شارژ واحد خود کوتاهی نمایند مطابق یا قانون تملک آپارتمان ها و شرایط قید شده در اساس نامه با واحدین متخلف برخورد صورت می گیرد. که به طور خلاصه از تذکرات کتبی شروع شده، با ابلاغ اظهارنامه ادامه پیدا می کند بعد از 10 روز میتوان به قطع دریافت خدمات واحد متخلف اشاره کرد و در صورتیکه این موارد کمکی به پرداخت هزینه های ساختمان و شارژ واحد نکرد نهایتا با مراجعه به دایره ثبت اسناد و املاک و درخواست اجراییه جهت وصول مطالبات اقدام خواهد شد. توجه داشته باشید وجود اختلاف در هزینه های ساختمان دلیلی برای عدم پرداخت شارژ نمی باشد و در صورتیکه هر کدام از مالکین و ساکنین نسبت به هزینه های صورت گرفته نارضایتی دارند می بایست ضمن پرداخت شارژ آن موارد را با مدیر، هیئت مدیره و یا در مجمع فوق العاده مجتمع مطرح نموده و حل و فصل نمایند. همچنین امکان شکایت از شخصی که هزینه شارژ و ساختمان را نمی‌پردازد در دستگاه قضایی وجود دارد. رسیدگی به این شکایت‌ها خارج از نوبت صورت می‌پذیرد.
شرکت آس علاوه بر تنظیم اساس نامه در مجتمع هایی که قرارداد مدیریت ساختمان نیز داشته باشد میتواند با کمک وکلای خود خدمات مختلف در خصوص مشاوره حقوقی، ابلاغ اظهارنامه، تنظیم دادخواست و سایر موارد مورد نیاز مجتمع ها را ارائه دهد.
ارکان اساسنامه ساختمان
اساسنامه ساختمان به عنوان یک سند حقوقی و مدیریتی بسیار اهمیت‌زا مورد استفاده قرار می‌گیرد تا اصول و مقرراتی را که نظم و نظارت را در یک ساختمان مسکونی یا تجاری فراهم می‌کند، تعیین و تبیین کند. این سند شامل ارکان مختلفی است که هرکدام وظایف خاصی را مشخص می‌کنند. اولین عنصر از ارکان اساسنامه، مالکان و حقوق آنها است. این بخش به دقت تعیین می‌کند که هر مالک چه حقوق و وظایفی نسبت به ساختمان و مشکلات مربوط به آن دارد. سپس به بخش دوم پرداخته میشود که حقوق و وظایف ساکنان را بررسی می‌کند و نحوه مشارکت آنها در تصمیم‌گیری‌ها و استفاده از امکانات مشترک را مشخص می‌سازد. سومین عنصر اساسی اساسنامه، مدیریت و اجلاس ساختمان است. این قسمت به تشکیل جلسات مالکان، انتخاب مدیران، و نحوه اجرای تصمیمات مدیران می‌پردازد. بخش چهارم به مسائل مالیات و هزینه‌ها می‌پردازد و چگونگی تأمین مالیات، پرداخت هزینه‌های مشترک، و راهکارهای مقابله با تأخیرها را تبیین می‌کند. پنجمین عنصر از ارکان اساسنامه به تعمیرات و نگهداری ساختمان اختصاص دارد. در این بخش، حقوق و وظایف مالکان و ساکنان در خصوص حفظ و بهبود ساختمان و امکانات مشترک تعیین میشود. آخرین قسمت اساسنامه، آیین‌نامه حل اختلافات و راهکارهای صلح‌آمیز را برای حل مشکلات بین اعضای ساختمان تشریح می‌کند. با این ترتیب، ارکان اساسنامه ساختمان به عنوان یک سند جامع و حیاتی می‌توانند به بهبود مدیریت و زندگی مشترک در یک ساختمان کمک کرده و اساسی‌ترین اصول حقوقی و مدیریتی را فراهم آورند.
هزینه های مشترک آپارتمان مسکونی و ثبت اساسنامه مجتمع مسکونی
امور مالی مجتمع در چارچوب بودجه مصوب به وسیله هیئت مدیره و به صورت مستقیم زیر نظر خزانه دار انجام می پذیرد.
وظیفه ارائه گزارش مالی مجمع که به تصویب هیدت مدیره هم رسیده از وظایف خزانه دار بوده و باید به شکل سالانه به مجمع عمومی عادی ارائه شود.
هزینه های مشترک به هزینه هایی گفته می شود که جهت حفظ و نگهداری ساختمان در راستای تعمیر یا تعویض تاسیسات و تجهیزات، هزینه اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می گردد. هزینه های رنگ آمیزی قسمت های مشترک ساختمان مانند دیوار راهروها، نرده ها، اتاق سرایداری و غیره به هزینه های مشترک ساختمان مربوط می گردد.
هزینه های اختصاصی هر واحد هر واحد، با توجه به مساحت اختصاص یافته به آن واحد محاسبه و دریافت میشود. ولی برای هزینه های مشاع ساختمان، تمام واحد ها باید هزینه را به شکل برابر و مساوی پرداخت کنند.
درصورتی که بر اساس قانون و عرفی که امکان دارد در جلسات عمومی ساختمان مشخص گردد، بخش عمومی و مشترک ساختمان به یک یا چند آپارتمان خاص تعلق بگیرد و تنها مورد استفاده آن ها قرار گیرد لذا هزینه های آن بخش هم به عهده استفاده کنندگان آن خواهد بود. همینطور می توان قراردادی قانونی برای پرداخت هزینه ها و نحوه محاسبه سهم هر ملک بین مالکین تنظیم شود. امکان دارد مالکین میان خود به این توافق برسند که تعدادی از هزینه های ساختمانی به شکل انحصاری به وسیله گروهی از آن ها و به شکل انحصاری صورت گیرد.
چنانچه مالک یا مستاجر بدهی را پرداخت نکند و از پرداخت آن امتناع کند در این شرایط مدیر دارای این اختیار می باشد که خدمات مشترک ساختمان مثل سیستم سرمایش و گرمایش، برق و آب مشترک و مواردی که در اساسنامه پیش بینی شده است, را از دسترس بدهکار خارج سازد.
درصورتی که مدیر نتواند خدمات مشترک را برای بدهکار قطع کند و این امکان برای او فراهم نباشد، در اینصورت می تواند درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار را با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت ارائه نماید.
همینطور قانون تملک آپارتمان ها این اختیار را به مدیر داده است که با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار را ارائه کند و همین طور می تواند برای تاخیر پرداخت بدهی خسارت هم از بدهکار اخذ نماید.